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更新时间:2021-09-26  浏览刺次数:


  原标题:居民住宅维修资金续筹难 沪上300多个小区维修资金余额低于警戒线

  台风“灿都”来袭,怒江新苑17号楼602室80多岁的老人告急:屋顶又漏水了!物业叫来工程队查看,却也有难言之隐。有着23年房龄的怒江新苑,“底子”早就空了!新进来的物业公司发现,小区商品房维修资金账户为零。新成立的业委会启动维修资金续筹方案时,遇到不小困难。有人爽快缴金,有人屏息观望,还有居民很不服气:“物业费、停车费我都交的,可为什么要缴这笔维修资金?”

  怒江新苑建于1997年,共有270户业主。其中,商品房129户,售后公房141户。这个小区物业费仅0.8元/平方米,差不多是上海住宅物业费的地板价。小区公共收益微乎其微,主要来源是车位费。小区60多个车位很紧张,一些车主需要把车停在小区外。“靠物业费和车位费才勉强维持小区日常运转。”居委会干部告诉记者,之前遇到大的维修项目,物业就从维修资金账户里直接走账。

  《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定,小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当启动专项维修资金筹集。很快,小区启动续筹事项。新选出的业委会和物业一起拟定方案,将每家每户要分摊的维修资金拉了张清单。比如80平方米的房子,一次性缴纳6000多元。业主可以选择去银行缴费,也可以委托物业来收。一套流程走下来似乎很顺利,但当物业上门收费时,难题来了。

  小区性质的复杂性也让续筹陷入僵局。14号楼,只有一户人家是商品房;23号楼,只有601、602是商品房,其他都是售后公房。得知售后公房业主不用出钱,商品房业主有点不平衡了:“当时买的是商品房,老扎台型的,没想到现在还要补缴钱。”

  续筹方案原定3个月内完成,但从去年12月到现在,只有42户业主缴费共24万元,仅占应缴费的三分之一。很多居民还在观望,有人甚至说“先缴的居民吃亏了,再等等”。

  记者采访发现,那些缴费积极的居民多是碰到维修愁难问题的居民,比如楼顶漏水,“六楼居民天天来报修。他已经缴了费,你能不去修吗?我们赶紧启动紧急维修,先垫资再说”。物业有些力不从心。

  半年前,华山花苑小区的维修资金账户也踩了30%的“红线多户业主需要续筹。这个小区和怒江新苑一样,房源构成复杂,不仅包括商品房、售后公房,还有公租房、回迁房。华山花苑的续筹更为紧迫,小区服役20多年的15台“超龄”电梯等着更换。更换电梯以大楼为单元,只要某一单元有一户未续筹,就会导致维修资金无法支出。www.687633.com

  为了做好续筹工作,每栋楼都设立“楼长+层长+党员骨干”上门排摸和催缴制度,还将15台老旧电梯更换上报为“我为群众办实事”居民区项目清单。“业委会定期公示账目,当居民要求看账本时,每笔账都清清楚楚。”陈家巷居民区党总支书记卢晓燕说。如今,原本欠款的400多户减少到10户,5台全新的电梯已进驻华山花苑。

  维修资金续筹难的小区,www.601234b.com,往往也是“三驾马车”比较薄弱的小区。市房管局维修资金科科长李哲告诉记者,缴费比例低的小区居民普遍反映,业委会成员年龄偏大,自身精力及专业能力有限。还有部分业委会面临换届改选或处于瘫痪状态。部分物业也有畏难情绪,担心续筹会造成小区矛盾,“物业费都难以收齐,维修资金续筹更是难上加难”。

  “如果账户不够透明,业主只顾自扫门前雪,那么维修资金就很难收缴;而账户不足,会让小区运营陷入更加困难的境地,居民对物业更没有信心,不愿补缴。这就陷入恶性循环。”钱翊樑等在调研中发现,很多业主对小区内非自己居住的住宅修缮通常拒绝签字,认为自己非直接受益者,业委会、居委会难以征集到大多数同意的表决票,致使维修项目搁置。

  李哲列举了一组数据。截至2020年12月底,本市维修资金划转业主大会银行账户的商品住宅小区共7450个。其中,公共收益已入业主大会账户的共6042个,收益入账率81.1%,较2019年同期提升5.14%。2020年全年,累计公共收益入账金额10.76亿元,补充维修资金5.4亿元,补充比例较2019年提升3.1%,可见,公共收益是补充维修资金账户的重要来源。

  事实上,续筹顺利的小区,往往比较富足。普陀区的云都苑小区最近也在做电梯更新。该小区建于20世纪90年代末,小区有3幢高层6部电梯。电梯使用年限已近20年。去年9月,经小区业主大会表决,云都苑对小区6部电梯进行全面更新,12万余元费用由小区维修资金支付。业委会了解到这是一笔大的支出,就有意识地通过增加小区快递柜、增加小区广告屏以及改革小区停车方案等方式提高小区公共收益,为补充小区维修资金做足准备。

  用公共收益补充维修资金,保证了很多小区的“蓄水池”稳定。可是相当一部分居民区,源头活水太少。“富裕的小区有增加开支补充公共收益的办法,而穷的小区,连物业费都不足。”李哲坦言,实地走访发现,很多老旧小区、混合型小区的物业费较低,仍是0.8元/平方米,甚至更低。采访中,一些小区业委会、物业企业表示,随着原材料、人工成本不断提升,企业成本逐年提升,然而物业费却始终停留在十几年前的标准,由于物业费调价难,小区只能将大部分甚至全部的公共收益用于补贴物业费不足,于是这类小区的公共收益就无法为维修资金蓄水。

  采访中,不少代表认为,现行的维修资金管理办法,对维修资金续筹的约束性和实操性不够,部分业主对于法定续筹缺乏认识,即使收到续筹缴款通知书,也未加重视,缴款意愿不高。

  小区原先的天沟老旧破损,下水管道弯道多。小区75号—84号业主在小区率先达成筹措维修资金的共识,业委会围绕“愿不愿意修、谁出钱修、谁来修、谁来监督”来布局,考虑到每户可承担的额度,将众筹资金定为每户1万元。去年下半年,75号—84号房屋启动维修,重排下水管道,重做防水天窗。这些工程完毕后,小区其他业主也开始主动要求维修。目前,小区已有4排房屋众筹维修资金,完成维修项目。“一个复杂的问题可以分解成若干问题,单点破局后,就容易复制推广了。”一些代表认为,居民区可以从门洞入手,一个门洞就是一个“利益共同体”,如果小区里一栋楼能续筹成功,往往会带动其他门洞。

  走司法途径也是一种策略。目前,华山花苑小区已有400多户人家缴纳了维修资金。“电梯一事拖不起,我们先垫付资金开始维修。”卢晓燕说,小区还有十多户业主没有缴金。对这些业主,业委会已为下一步催缴做好准备:先让银行发催缴单,如果业主还是不缴,业委会将启动法律诉讼程序。“当然,我们不希望走到这一步。”

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